06-12-2019

 

Hvilke konsekvenser får de tiltænkte ændringer af Boligreguleringslovens §5, stk. 2 for andelshaverne?


Nedenfor har vi anført vores vurdering af konsekvenserne for andelsboligforeningerne af de boligpolitiske tiltag, der p.t. diskuteres i forbindelse med de tiltænkte stramninger af boligreguleringslovens §5, stk. 2.

Tiltag 1

Spekulantstop - Der skal gå ti år, fra en udlejer køber en ejendom, til udlejeren kan hæve huslejen efter paragraf 5, stk. 2. Det skal modvirke, at det er muligt at gå efter hurtige kortsigtede gevinster.

Virkning for andelshaverne

Spekulantstoppet vil påvirke andelsboligforeningernes valuarvurderinger negativt i de første ti år af DCF-modellens (Discounted Cash Flow – indkomstbaseret værdiansættelsesmodel) budgetperiode.

Karenstiden for opnåelse af den højere §5, stk. 2.-lejeindtægt vil udskyde det højere afkast og gøre det likviditetstungt at investere i moderniseringerne. P.t. indregnes §5, stk. 2 lejen i takt med fraflytning/udførelse af moderniseringerne.

Indvirkningen på værdien af andelsboligforeningens ejendom må bero på en konkret beregning af konsekvenserne for den enkelte forening, dvs. en omberegning af seneste valuarvurdering/DCF model.

Tiltag 2

Krav til energimærkning - Krav om minimum energimærke C, mod energimærke D i dag ved paragraf 5, stk. 2-forbedringer.

Virkning for andelshaverne

At kæde §5, stk. 2-moderniseringer sammen med krav til ejendommens energimærkning vil medføre store opgraderinger og investeringer for især de ældre ejendommes vedkommende.

Spørgsmålet er, om der er ejendomme, der på trods af store energimæssige tiltag ikke vil kunne opnå energimærke C.

Under alle omstændigheder vil tiltaget alt andet lige stille større krav til energiinvesteringer, hvilket vil medføre lavere afkast/værdi i valuarvurderingerne, da der skal tages hensyn til disse energiinvesteringer.

Det er vanskeligt at vurdere den konkrete indvirkning for den enkelte forenings ejendomsværdi, men tiltaget må forventes at fordyre investeringerne og dermed have en negativ effekt på ejendommens værdi.

Tiltag 3

Huslejebremse - Justering af margin for det lejedes værdi ved at fjerne »væsentligt« fra paragraf 5, stk. 2, hvoraf det i dag fremgår, at huslejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi. Ifølge almindelig anerkendt praksis vurderes denne margin at være ti procent.

Virkning for andelshaverne

Det må forventes, at tiltaget vil formindske den margin, der hidtil har været anvendt ved huslejenævnsafgørelserne, og dermed at lejen vil fastsættes til det lejedes værdi uden opadgående margin, dvs. man vil formentligt opleve et fald i afgørelserne ned til det lejedes værdi.

Det er vanskeligt at vurdere den konkrete indvirkning for den enkelte forenings ejendomsværdi, men tiltaget må forventes at sænke afkastet og dermed have en negativ effekt på ejendommens værdi.

Tiltag 4

Valgfri fastfrysning af valuarvurdering - Ministeren vil gøre det muligt for andelshavere med en valuarvurdering at fastfryse deres valuarvurdering med ønsket om at modvirke prisfald på andelsboliger.

Virkning for andelshaverne

Umiddelbart virker værnsreglen for andelshaverne som en eliminering af ovenstående tiltag, der vil have en negativ effekt på valuarvurderingerne og dermed redde de såkaldte maksprisforeningers (foreninger, der ikke sørger for at tilrettelægge en henlæggelsespolitik, der imødegår eventuelle værdiforringelser af foreningens ejendom) andelsværdi, men tiltaget er kunstigt, og skaber dermed muligheden for en lovliggjort overpris i forhold til den reelle handelsværdi af ejendommen.

Havde man på et tidligere tidspunkt indført lovpligtige henlæggelser til imødegåelse af værdifald, f.eks. som en procentdel af værdistigningerne i valuarvurderingerne, kunne hele denne debat måske være undgået.

Det er ikke nogen hemmelighed, at ejendomsmarkedet fluktuerer med en lang række samfundsøkonomiske forhold, såsom finansieringsbetingelser og -muligheder, økonomiske op- og nedture (finanskriser) m.v., så sund fornuft ville tilsige, at det er i foreningens interesse at undgå store udsving i andelsværdiens udvikling.

Det bør sikres, at man ikke fastlåser foreningerne på denne kunstige handelsværdivurdering, og at man frit kan vælge en ny, højere valuarvurdering, når konjunkturerne igen – til trods for de ovennævnte tiltag – medfører ejendomsværdistigninger, der bevirker, at den fastlåste valuarvurdering før indgrebene ligger under den aktuelle handelsværdi.

Det er vores vurdering, at tiltaget vil give maksprisforeningerne det nødvendige tidsrum til at tilpasse sig den nye, lavere handelsværdi, som følge af indgrebene i BRL §5, stk. 2., og via gradvise henlæggelser kan nærme andelsværdien til den nye, lavere ”virkelighedsværdi”.

Spørgsmålet er, hvordan andelsboligforeningernes finansieringsinstitutter vil modtage værnsreglen, og om realnedgangen i handelsværdien som følge af tiltagene får afsmittende, negativ virkning for kreditvurderingen og belåningsværdien. Dette er der stor risiko for, ligesom der naturligvis også er risiko for, at den enkelte andelshaver får en lavere kreditrating, da andelsværdien baserer sig på en kunstig høj ejendomsværdi.

Der eksisterer også en væsentlig risiko for, at der fremover ikke stiftes nye andelsboligforeninger, idet tilbudspligt m.v. vil være baseret på markedsvurderinger, der udarbejdes efter de nye tiltag er gennemført. Disse værdier kan ikke holdes kunstigt oppe.

Det er i forvejen vanskeligt at stifte foreninger, som følge af de mange begrænsninger og krav til både foreningernes finansiering af ejendommen og de enkelte andelshaveres finansiering af andelskøbet.

Ri vurderer

Det er vores vurdering, at tiltagene 1-3 vil have en væsentlig, negativ effekt på andelsboligforeningernes realhandelsværdier af ejendommene.

Værnsreglen (tiltag 4) giver maksprisforeninger mulighed for gradvist at tilpasse andelsværdien via henlæggelser til de nye, lavere ejendomsværdier, indtil ejendomsmarkedet igen får et konjunkturopsving. Dermed afbødes den umiddelbare chokvirkning af tiltagenes negative effekt på ejendommenes handelsværdier.

Den påtænkte værnsregel for andelshaverne, hvor ejendomsværdien holdes kunstigt oppe, kan imidlertid ende med at give bagslag, idet finansieringsinstitutter for såvel foreningerne som andelshaverne trækker den kunstige ejendomsværdi ud af andelsværdiberegningen, og erstatter den med egne, lavere, reelle vurderinger, baseret på gældende lejelovgivning efter tiltagene.

Der skal derfor også tages hensyn til den mulige, negative belåningseffekt af de påtænkte tiltag, hvor der skal en del nytænkning til for at forbedre den enkelte andelshavers belåningsmuligheder, ligesom nystiftelse af foreninger rammes af både lavere handelsværdivurderinger og skrappe krav til finansieringen heraf.

Der er et stykke vej endnu, inden andelshaverne kan sige sig fri for negativ påvirkning af de påtænkte tiltag, så på med arbejdstøjet, hr. og fr. boligpolitiker!


Kontakt Lars, hvis du vil vide mere.