21-11-2018

 

Hvem får gavn af de nye statsgaranterede lån i den almene boligsektor?

Baggrunden for ændringerne på låneområdet

Den 1. juni 2018 trådte der nye regler i kraft om finansiering af lån i den almene boligsektor. De nye regler indebærer, at realkreditinstitutterne fortsat varetager udlånene til den almene sektor, men som noget nyt garanterer staten fremover 100% for udlånene.

For denne garanti betaler realkreditinstitutterne en garantiprovision på 0,12% af hovedstolen på lånene. For at sikre kvaliteten af realkreditinstitutternes kreditvurderinger, betaler realkreditinstitutterne desuden en aflønningsprovision til staten på 0,03%. Eventuelle tab, som staten måtte lide som følge af garantien, vil skulle dækkes af denne aflønningsprovision, og resten tilbagebetales til realkreditinstitutterne. Det vil sige, at hvis staten ingen tab har haft, vil de fulde 0,03% blive tilbagebetalt til realkreditinstitutterne. Denne model svarer altså grundlæggende til en slags uformel garantifondsordning.

Realkreditinstitutter som yder lån med statsgaranti, er fortsat forpligtede til at deltage i femtedelsordningen med henblik på løsning af nødlidende boligafdelingers problemer. Den almene boligsektor har i dag støttede lån for ca. mia.kr. 103 ekskl. indekslån og lån fra KommuneKredit, der som udgangspunkt ikke skal omlægges. Indekslånene kan omfattes af ordningen med statsgaranti, mod at realkreditinstitutterne indbetaler garantiprovisionen på 0,12%. Det er statens forventning, at en eventuelt opnået bidragsbesparelse for boligorganisationerne vil resultere i lavere husleje for lejerne, og dermed at staten indirekte opnår væsentlige besparelser på udbetaling af boligsikring.

Hvordan gennemføres indførelsen af garantilånene?

Det fremgår af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens indberetninger til Fondsbørsen, at staten har påbegyndt refinansieringen af de eksisterende støttede lån. I praksis gennemføres konverteringerne ved, at de berørte boligorganisationer påbydes at gennemføre konverteringerne.

I henhold til Almenboligloven, er det Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, som fastsætter, hvilken lånetype der skal anvendes til de støttede lån. Ministeriet besluttede, at de særlige, statsgaranterede almene realkreditlån skal optages som rentetilpasningslån med en 10-årig rentetilpasningsperiode. Tidligere var anvendt lån med en 5-årig rentetilpasningsperiode.

For at staten kan opnå en større rentebesparelse er det planlagt, at staten opkøber de statsgaranterede almene realkreditobligationer, og finansierer disse opkøb ved udstedelse af statsobligationer.

Hvordan påvirker de statsgaranterede realkreditlån konkurrencen på realkreditmarkedet?

Det er ministeriets opfattelse, at den nye finansieringsordning for den almene boligsektor giver rammer, der muliggør, at den samlede gebyrbetaling m.v. vil kunne forhandles til et lavere niveau end under den hidtidige finansieringsmodel, dvs. at boligorganisationen bør kunne opnå en besparelse på de samlede låneomkostninger.
I henhold til Almenboligloven består den nettoydelse, som den enkelte almene boligafdeling skal betale, af 2 elementer. Dels et årligt beløb, som udgør 2,8% af anskaffelsessummen, tillagt inflationsregulering, og dels et løbende bidrag til realkreditinstituttet på maksimalt 0,27% af hovedstolen. Hidtil har bidraget i praksis ligget på den maksimale værdi.

Når der henses til, at realkreditinstitutterne skal betale garanti- og aflønningsprovision til staten på op til 0,15% af det modtagne bidrag på 0,27%, er det umiddelbart svært at se, at ordningen vil kunne presse størrelsen på bidraget markant ned, da realkreditinstitutterne naturligt kigger på det provenu, der samlet set kan opnås ved udlånene. Dette skal også ses i lyset af, at der med ordningen indføres et forbud imod bindingsklausuler, hvilket – alt andet lige – også vil begrænse realkreditinstitutternes vilje til at give rabatter/tilskud i forbindelse med lånoptagelsen.

Da antallet af udbydere af statsgaranterede almene lån tillige er relativt begrænset, er det vores opfattelse, at den samlede gebyrbetaling m.v. ikke vil falde væsentligt med den nye finansieringsordning, og at dette lukker meget af luften ud af intentionerne om at opnå besparelser for boligselskaberne, der herefter genererer mindre boligsikringsydelser.

Hvilke fordele og ulemper medfører den nye finansieringsordning?

Det er en fordel for boligorganisationerne, at lån ikke længere må være behæftet med bindingsklausuler. De almene boligafdelinger vil herefter frit kunne skifte realkreditinstitut, hvis det vurderes økonomisk gunstigt. I praksis ses det dog sjældent, at låneporteføljen i en afdeling skiftes til et andet realkreditinstitut. Dette vil være en ekstra parameter i sparsommelighedsovervejelserne hos boligselskaberne, men det må forventes, at det i de fleste tilfælde vil medføre tinglysningsomkostninger m.v., der ville overstige en eventuel marginal besparelse på at skifte realkreditinstitut.

Den nye finansieringsordnings indvirkning på den enkelte afdeling vil således – efter vores opfattelse – blive meget begrænset. Det skal dog bemærkes, at aftalen om den nye finansieringsordning åbner mulighed for en regulering af maksimalsatserne vedrørende almene lån med støtte, som har været gældende siden 1999. Det kan betyde, at realkreditinstitutternes bidrag – og dermed afdelingernes nettokapitaludgifter – forøges, hvilket i hvert fald ikke medfører grundlag for huslejenedsættelse.

Realkreditinstitutterne opnår statssikkerhed for lånene mod at skulle betale garantiprovision. Spørgsmålet er, hvor stor tabsrisiko, der er knyttet til udlånene, set i forhold til garantiomkostningen.

Rentevariabiliteten for boligorganisationerne ændres, idet 5-års rentetilpasningen bliver udskiftet med en 10-års periode, hvilket igen påvirker kursværdien af de inkonvertible lån, og dermed samlet set boligorganisationernes mulighed for at omlægge lånene.

Med alle de parametre der er i spil i den nye finansieringsordning, herunder konkurrencesituationen mellem realkreditinstitutterne (eller mangel på samme?), er det vanskeligt at spå om den samlede virkning af den nye finansieringsordning, den medfølgende huslejebesparelse og dermed sparet boligsikring for staten, ikke mindst når der også skal tages hensyn til boligorganisationernes administrative omkostninger ved låneomlægningerne.

Kontakt Lars, hvis du vil vide mere.

Kontakt