18-02-2021

 

Klart svar fra Indenrigs- og Boligministeriet om fastholdelse af vurderinger

Nedenfor gengives hovedkonklusionerne i et svar fra Indenrigs- og Boligministeriet til EjendomDanmark af 12. februar 2021.

Svaret omhandler rækkevidden og betingelserne for at fastholde en vurdering i en andelsboligforening i henhold til de overgangsregler, der blev indført som værn mod virkningen af stramninger af lejelovgivningen, herunder særligt betingelserne for at opnå moderniseringslejeindtægter efter Boligreguleringslovens §5, stk. 2.

Heldigvis har det vist sig, at markedsforholdene vedrørende salg af udlejningsejendomme har forbedret sig så markant som følge af voksende efterspørgsel, at dette i de fleste tilfælde mere end opvejer de værdifald, der var frygtet med lejelovsindgrebene i sommeren 2020.

En naturlig konsekvens af, at værdifaldene er udeblevet i de fleste tilfælde, er at foreningerne tager en fastholdelse af en offentlig vurdering fra før lovændringerne eller en valuarvurdering, der opfylder betingelserne for at kunne fastholdes, op til fornyet overvejelse.

Enkelte foreninger oplever så store stigninger i forhold til den fastholdelsesmulige værdi, at man måske vælger at anvende den nye, højere vurdering opgjort efter nye lovregler. Spørgsmålet er så, i hvilken grad fastholdelsesmuligheden fortabes.

Som det er anført i vores tidligere LinkedIn indlæg herom, har en række aktører sået tvivl om, hvorvidt anvendelsen af en ny vurdering ville eliminere fastholdelsesmuligheden, og hævdede at lovens forarbejder kunne tolkes således, at man kunne sidestille en sådan fastholdelsesmulighed i form af en ikke anvendt såkaldt skuffevurdering med den eviggyldige saneringskrone, jf. Andelsboligforeningslovens §5, stk. 8.

Dette skaber naturligvis en meget væsentlig usikkerhed omkring lovens fortolkning, der i sidste ende kan føre til overprissager med rådgiveransvar til følge for administratorer og revisorer.

Det er derfor glædeligt, at det ansvarlige ministerium nu har udtalt sig vejledende om rækkevidden og betingelserne for at fastholde en gyldig vurdering i overensstemmelse med de før 1. juli 2020 gældende regler. Nedenfor er hovedkonklusionerne heri gengivet, ligesom vores opfattelse af problemstillingen om, hvorvidt der kan tillægges handelsværdiforbedringer hertil, også er anført.

Der fokuseres udelukkende på andelsværdipåvirkningen, idet den regnskabsmæssige problemstilling er et helt separat forhold med afledte revisionsmæssige konsekvenser, idet fastholdelsesvurderingens værdi efter Årsregnskabsloven ikke kan fastholdes i foreningens regnskab.

Nærværende indlæg er Ri’s udlægning af svaret fra ministeriet og lovgivningen. Det er vigtigt at understrege, at det er domstolene, der i sidste ende træffer konkrete afgørelser, hvorfor vores indlæg alene kan betragtes som vores vejledende, praktiske fortolkning af praksis på området. Domstolene kan ved en konkret retssag anlægge en anden betragtning end ministeriets vejledende udtalelse eller vores udlægning heraf.

Rækkevidden af og betingelserne for fastholdelse af vurdering fra før 1. juli 2020

Der skelnes mellem fastholdelse og anvendelse af en vurdering:

  • En vurdering (offentlig eller valuar) kan fastholdes, hvis den var gyldig pr. 1. juli 2020 (opfyldte de før 1. juli 2020 gældende regler herfor)
  • Beslutning om fastholdelse ophæver tidsrækkevidden på maksimalt 18 måneder for valuarvurderinger, og ophæver eliminering af offentlig vurdering ved fremkomst af ny
  • Man kan kun senere anvende de fastholdte, ikke-anvendte valuarvurderinger (skuffevaluarvurderinger) i andelsværdien, hvis der skiftes opgørelsesprincip for andelsværdien fra offentlig vurdering til valuarvurdering. Dette må tilsvarende gælde for de foreninger, der anvender ejendommens kostpris som grundlag i andelsværdien
    • Enhver anvendelse af ny (underforstået højere) vurdering, eliminerer fastholdte vurderinger
  • Der tages stilling til fastholdelse eller ej på førstkommende generalforsamling efter lovens ikrafttræden
  • En fastholdelse, såvel anvendt som ikke anvendt, skal dokumenteres i noterne til årsregnskabet inkl. fornøden dokumentation og entydig identifikation af vurderingen:
    • seneste offentlige vurdering inden 1. juli 2020, eller
    • senest anvendte valuarvurdering, gyldig pr. 1. juli 2020, eller
    • indhentet valuarvurdering inden 1. juli 2020, opgjort efter dagældende regler

Forbedringer foretaget efter en fastholdt vurdering

Spørgsmålet har været rejst, om fastholdelsen af en vurdering betyder at man ikke længere kan tillægge handelsværdien af de på ejendommen foretagne forbedringer fremadrettet.

Efter vores opfattelse foreligger muligheden herfor fortsat, jf. Andelsboligforeningslovens §5, stk. 4, men det må formodes at dokumentationskravet hertil skærpes. Vi skal derfor anbefale foreninger og administratorer, at der indhentes en separat valuarvurdering af, hvor meget handelsværdipåvirkningen af et givent forbedrings- eller renoveringsarbejde vurderes at udgøre.

Kontakt Lars, hvis du har spørgsmål.

Kontakt