05-11-2021

Skatterådet har for nyligt offentliggjort en lang række bindende svar, hvori der tages stilling til om forskellige overdragelser af fast ejendom til børn kan ske efter
+/- 15 %-reglen

Ri sætter fokus på konsekvenserne ved disse afgørelser og hvilket sammenspil, disse kan få med de nye ejendomsvurderingsregler.

Skatteministeriet har i kølvandet på Skatterådets bindende svar udsendt et nyt cirkulære om værdiansættelse af ejendomme ved overdragelser inden for familien ved enten arveudlæg eller ved gaveoverdragelser.

Det nye cirkulære gælder kun for ejendomme, vurderet efter de nye regler.

Vurderingsstyrelsen er først lige begyndt at udsende nye ejendomsvurderinger. I første omgang vil det nye cirkulære kun få begrænset betydning, idet familiehandler med ejendomme, der endnu ikke er udsendt en ny vurdering for, fortsat vil skulle behandles efter de gamle regler.

+/- 15 %-reglen (gamle regler)

Efter de gamle regler kan en ejendom normalt handles med Skattestyrelsens accept, hvis prisen holder sig inden for +/- 15 % af den offentlige vurdering. Det kan synes mindre favorabelt end efter de nye regler, men da de gamle vurderinger normalt ligger længere fra markedsværdien end de nye, er det faktisk lige omvendt. Der kan dog være lokale, geografiske forskelle.

De nye regler

Med det for nyligt udsendte cirkulære fastslås det, at Skattestyrelsen som udgangspunkt skal acceptere den pris, som parterne har aftalt, hvis denne ligger inden for +/- 20 % af den seneste kendte offentlige vurdering.

Kun hvis der foreligger særlige omstændigheder, kan prisen tilsidesættes.

En ejendom, der pr. 1. januar 2020 er vurderet til 3 mio. kr., vil således kunne overdrages til en pris, der omregnet til kontantværdi svarer til 3,4 mio. kr., uanset om ejendommens markedsværdi måske er 4 mio. kr. Der kan i så fald spares arve- eller gaveafgift med op til 200.000 kr.

Særligt for erhvervsejendomme

Efter de nye vurderingsregler fastsættes der ikke nogen ejendomsværdi for erhvervsejendomme, men kun en grundværdi. Når der (forventeligt i 2024) kommer nye ejendomsvur-deringer for alle landets erhvervsejendomme, vil disse ikke længere kunne generationsskiftes til en pris, der er fastsat med udgangspunkt i den offentlige vurdering.

Indtil da kan de efter vores vurdering handles efter de gamle regler. Det vil under normale omstændigheder sige ned til 85 % af vurderingen.

Særlige omstændigheder

Efter både de gamle og nye regler, er Skattestyrelsen ikke er forpligtet til at acceptere den fastsatte pris, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Dette er en konkret vurdering, og inden for de seneste år har Skattestyrelsen/Skatterådet – via anmodninger om bindende svar – afgjort omkring 20 sager med forskelligt udfald.

Vi forventer, at de bindende svar, hvori skatteyder har fået nej til gennemførsel af den på-tænkte overdragelse efter +/-15 %-reglen, vil blive påklaget til Landsskatteretten. Det sidste punktum er dermed formentligt endnu ikke sat.

Med udgangspunkt i de offentliggjorte bindende svar anbefaler vi hos Ri, at der søges konkret rådgivning, inden der sker overdragelse af ejendommen.