26-10-2022

 

Andelstanken, hvad er status i dagens Danmark!

Faktisk startede mange af landets nuværende almene boligorganisationer, som fx andelsboligforeninger og byggeforeninger. Navnene på mange foreninger rundt om i landet vidner fortsat om den historiske tilknytning til andelstanken. Boligformen taler stadig ind i at have et vist almennyttigt formål, som en slags mellemstationen mellem leje- og ejerboliger.

Hvor står vi så i dag, og er andelstanken forsvundet! 

Det mener vi bestemt ikke hos Ri. Men andelstanken har over tid bevæget sig i andre retninger, end da de store kollektive tanker blev tænkt, bl.a. fra tiden med etableringen af fagbevægelser, brugsforeninger, byggeforeninger osv., som det var tilfældet i slutningen af 1800-tallet og starten af 1900-tallet.

Tidslinje for andelsforeningernes historiske udvikling

Tidsmæssigt har andelsboligen udviklet sig, og som gengivet nedenfor:
 

  • 1865
    De første byggeforeninger i Danmark stiftes.

  • 1887
    Andelsboliger bliver for første gang anerkendt og reguleret ved lov.

  • 1913
    Den allerførste ‘andelsbolig’ i Danmark står opført af AAB, beliggende på Nyelandsvej, Kbh. Boligen minder dog ikke om, hvad vi i dag definerer som en andelsbolig.

  • 1930’erne – 1940’erne
    Boligstandarden hæves landet over, da alment kvalitetsbyggeri opføres til arbejder- og middelklassen. Efter 2. Verdenskrig bliver det muligt at stifte foreninger i eksisterende ejendomme.

  • 1970’erne
    Den type andelsboligforeninger vi kender i dag, opstår og kaldes ‘traditionelle’ andelsboligforeninger.

  • 1976
    Tilbudspligten skrives ind i lejeloven. Ved salg af udlejningsejendomme skal lejerne have mulighed for at købe ejendommen og stifte en andelsboligforening. Loven gælder kun eksisterende byggeri, og derfor er det ældre ejendomme, der bliver til nye andelsboligforeninger.

  • 1981
    Tilbudspligten kan kombineres med et offentligt tilskud til stiftelser af nybyggede andelsboligforeninger, da andelsboliger betegnes som almennyttigt byggeri. Antallet af andelsboligforeninger stiger voldsomt.

  • 1985
    Der er i 1985 omkring 2500 private andelsboligforeninger med over 50.000 andelsboliger. Desuden er der cirka 600 almene boligforeninger (såsom AAB), der tilsammen råder over mere end 375.000 lejligheder.

  • 2004
    Det offentlige tilskud afvikles endeligt. Nye andelsboligforeninger bliver i denne periode stiftet både i eksisterende boligmasse og i nybyggeri.

  • 2015
    Der er cirka 9000 andelsboligforeninger i Danmark. Det udgør cirka 9% af Danmarks samlede boligmasse. I København er omkring hver tredje bolig en andelsbolig.

(kilde:”andelsportal.dk”)

Hvilken vej blæser vinden!

Heldigvis – fristes vi til at sige - mærker vi en tendens til, at der igen stiftes andelsboligforeninger efter en årrække med pause. Efterdønningerne fra finanskrisen og bl.a. en række uheldige sager fra medierne med større, kriseramte foreninger, der var stiftet på et uhensigtsmæssigt stiftelsesgrundlag, var medvirkende årsag til at skabe en periode uden nævneværdig stiftelsesaktivitet. 

Den politiske dagsorden med bl.a. budskabet om ”boliger til alle indkomstgrupper” lægger mere og mere op til blandet bebyggede byer. Her kan andelsboligen bestemt også få en større betydning i fremtiden, som et af elementerne i den ”blandede by”.

Der er sket en markant stigning i handelsværdien for overdragelse af andele siden det blev muligt at belåne sit andelsbevis, et forhold der naturligvis samtidigt skaber grobund for juridiske stridigheder om rigtigheden af den fastsatte overdragelsespris, de såkaldte overprissager.

Herudover er der med de mange aktuelle valuarvurderinger, som en af værdiansættelsesmulighederne for foreningens ejendom, skabt en prisafhængighed, der generelt følger udviklingen på ejendomsmarkedet. Det har både sine fordele og ulemper, således at såvel krise- som opgangstider påvirker andelskroneværdien. 

Fra politisk side har der været tradition for opbakning til at beskytte andelshaverne. Senest i forbindelse med Blackstone-indgrebene på udlejningsområdet, der kunne have fået store konsekvenser for andelsboligforeningerne, hvis ikke karensregler og vurderingsfastholdelsesmuligheder ikke var blevet indføjet i andelsboligloven. 

Man kan så diskutere, hvorvidt det var hensigten at få foreningerne til at overveje opløsning med salg til fx pensionskasser, da beskyttelsesreglerne samtidigt gjorde foreningerne attraktive for investorer. Heldigvis viste det sig, at det kun var et fåtal, der valgte at blive lejere frem for andelshavere, en klog beslutning på sigt, da man som andelshaver har fuld indflydelse på vedligeholdelsesstand, moderniseringer, belåning m.v.

Den fortsatte politiske opbakning til andelsboligforeningerne ser vi som et tegn på, at andelstanken lever i bedste velgående og er en anerkendt og væsentlig del af det beboerdemokrati, som vi også kender hos almene boligorganisationer. 

Ri ser det derfor som en naturlig del af vores fokusområder at bakke op om andelsboligforeninger ved at yde en uvildig og upåvirkelig revision og rådgivning til foreningerne. Ri har stor fokus på vores uafhængighed i forhold til foreningens andre rådgivere, långivere og valuarer m.fl., og sætter en ære i at holde os ajour på lovgivningsområdet. Vi gør os umage med at levere rådgivning i øjenhøjde til bestyrelsen m.fl., der jo selv er andelshavere i deres egen forening. Andelstanken er ikke fjern fra ideologien bag Ri, der bygger på medarbejdermedeje, overenskomstbaserede aflønningsforhold og overskudsdeling til alle.

Vi sætter en ære i at levere en andelskroneberegning efter gældende lovgivning, og med de rådgivningsmæssige overvejelser, der ligger bag bestyrelsens indstilling af en andelskroneværdi til generalforsamlingens godkendelse. Vi deltager altid gerne på generalforsamlingen, hvis dette ønskes.  

Vi deltager aktivt i FSR – danske revisorers udvalg for andelsboligforeninger, et ulønnet arbejde, der kommer såvel nuværende som kommende andelsboligkunder til gode. Vi har – via dette udvalg – haft indflydelse på Erhvervsstyrelsens vejledning og modelregnskab for andelsboligforeninger siden fremkomsten af den første udgave i 2010, og vi deltager i alle høringssvar vedrørende andelsboliglovgivningen, senest vedrørende erstatningen for offentlig vurdering, der jo som bekendt ophører for andelsboligforeningernes vedkommende.
Vi sørger selvfølgelig også for at vores dedikerede medarbejdere holdes ajour på interne og eksterne kurser – ligesom Ri også underviser andre revisorer i andelsboligforhold – og deltager i branchenetværk med administratorer, rådgivere og långivere. 

Vi kan rådgive om stort set alle foreningens forhold – lige fra stiftelse til afvikling, herunder:

  • Rådgivning om stiftelsesgrundlaget (budgetter, finansiering m.v.)
  • Opstilling af åbningsbalance efter stiftelsen
  • Erhvervsservice (bogføring m.v.) til selvadministrerende foreninger
  • Ny bogføringslov (procedurebeskrivelser m.v.)
  • Tilrettelæggelse af forretningsgange og interne kontroller, rammebeløb m.v.
  • Gennemgang af valuarvurderinger
  • Gennemgang af lånetilbud
  • Revision af byggeregnskaber
  • Opstilling og revision af årsrapport
  • Budgetlægning/langtidsprognoser
  • Deltagelse på generalforsamlinger og bestyrelsens budgetmøder
  • Assistance med opgørelse af skattepligtig indkomst ved udlejning m.v.
  • Likvidation, herunder beregning af ejendomsavance
  • Ri sætter en ære i at levere en uvildig rådgivning. Det er væsentligt for os, at vi ikke tager del i selve beslutningerne i foreningen, men blot leverer det materiale og information, der skal til for at bestyrelsen og generalforsamlingen kan træffe deres egne valg og beslutninger.

I vores AB-netværk, der er gratis for alle nuværende og potentielle andelsboligkunder, afholder vi løbende arrangementer med andre rådgivere for foreningerne, og afholder også separate netværksmøder, hvis der dukker nye interessante andelsboligrelaterede forhold op. Meld jer endelig til via vores hjemmeside, hvor vi også løbende publicerer relevante nyhedsbreve, når der er aktuel nyt for andelsboligforeninger. 


I er altid velkomne til at kontakte os med henblik på et uforpligtende møde og tilbud.


Mere information

Har du afklarende spørgsmål til nyhedsbrevet her, eller behov for yderligere rådgivning om andelsboligforeninger, stiftelse af foreninger, andelskroneværdien og de regnskabsmæssige udfordringer m.v., er du velkommen til at kontakte os.