01-03-2024

 

Væsentlig ændring i andelsboliglovgivningen

Social- og boligministeren har den 22. februar 2024 fremlagt lovforslag nr. L 111 til ikrafttrædelse 15. april 2024.

Hvis lovforslaget vedtages, og det forventer vi, vil en valuarvurdering kunne benyttes i tre løbende regnskabsår under andelsværdiberegningen i stedet for ét, og de foreninger, der p.t. benytter den offentlige vurdering i andelsværdiberegningen, kan fremover pristalsregulere denne værdi, hvis det ønskes.

Fremover vil der være fire muligheder for at værdiansætte ejendommen i andelsværdiberegningen:

Litra a:
Her værdiansættes ejendommen til anskaffelsessummen, og prioritetsgælden optages til pantebrevsrestgælden.

Litra b:
Ejendommen værdiansættes til opgjort valuarvurdering pr. regnskabstidspunktet. Fremover vil denne værdi kunne benyttes i tre løbende regnskabsår under andelsværdiberegningen, hvor den hidtil kun har været gældende i ét regnskabsår. Prioritetsgælden optages til kursværdi.

Litra c:
Her sættes ejendommens værdi til den seneste offentlige ejendomsværdi, som typisk er fra 2012. Prioritetsgælden optages til kursværdien.

Litra d:
Ejendommen værdiansættes til den seneste offentlige ejendomsværdi, reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen (typisk i 2012) og frem til og med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår. Prioritetsgælden optages til kursværdien.

Endelig er der den 5. og 6. mulighed, nemlig en fastholdt valuarvurdering eller offentlig vurdering (det er dog ikke muligt at pristalsregulere den offentlige vurdering) fra før 1. juli 2020. 

Som udgangspunkt skal der indhentes en ny vurdering med passende mellemrum, hvis denne ikke udelukkende benyttes i andelsværdiberegningen, men også benyttes som dagsværdi under aktiverne i henhold til årsregnskabslovens bestemmelser. Er ejendommen under årsregnskabets aktiver optaget til kostpris, kan foreningen fremover nøjes med at indhente en vurdering hvert tredje år. Erhvervsstyrelsen accepterer en overgang fra dagsværdi til kostpris under aktiverne én gang uden forbehold fra revisors side.

Den offentlige vurdering kan ikke benyttes som dagsværdi – heller ikke i nettoprisindekseret version. For god ordens skyld kan det nævnes, at de nye grundværdivurderinger ikke erstatter den offentlige vurdering, og ikke kan anvendes i andelsværdiberegningen.

Det er stadig tilladt at indhente og benytte en ny valuarvurdering hvert år, men indhentes en vurdering, der er faldende i forhold til vurderingen fra sidste år, så SKAL den nye og faldende vurdering benyttes fra modtagelsen heraf, jf. domspraksis.

Det er tilladt at skifte metode (litra a - d) hvert år på generalforsamlingen, hvis det ønskes, og andet ikke fremgår af vedtægterne, dvs. der kan vælges efter højeste værdi.

Foreningerne behøver derfor ikke indhente en ny vurdering til brug for andelsværdiberegningen (f.eks. pr. 31. december 2023), hvis generalforsamlingen afholdes fra den 15. april 2024, og foreningen har en vurdering pr. 31. december 2022. Vurderingen fra 2022 kan benyttes i regnskaberne for 2023 og 2024. Man skal dog altid være opmærksom på gyldighedsperioden på 42 måneder – og det medfører f.eks., at en vurdering pr. 31. december 2022 kun er gældende til den 30. juni 2026, hvorfor generalforsamlingens afholdelse vedrørende regnskabet for 2024 skal være afholdt ca. 1 år før denne dato.

Hvis foreningen har indhentet en ny og faldende vurdering pr. regnskabstidspunktet, skal denne dog benyttes, da den nyeste vurdering altid skal anvendes.

Benyttes den nye metode, litra d, i andelsværdiberegningen, så skal der indekseres i hele perioden. Der er derfor ikke mulighed for at benytte den indekserede værdi fra sidste år i andelsværdiberegningen året efter, hvis der har været en negativ indeksering i indeværende år. Ønsker foreningen ikke at medtage den seneste indeksering, så må de vælge en af de andre metoder til beregningen.

Der er ligeledes ikke mulighed for at benytte andre typer af indeks, ligesom det skal sikres, at den seneste reelle vurdering er fra 2012. I modsat fald må der udelukkende indekseres fra tidspunktet af seneste offentlige vurdering.
Det er præciseret i bemærkningerne til lovforslaget, at et regnskab for f.eks. perioden 1. juli 2023 - 30. juni 2024 udelukkende må indekseres til og med oktober 2023, også selvom generalforsamlingen afholdes efter oktober 2024. Tidspunktet afhænger derfor udelukkende af regnskabsårets afslutning – og ikke tidspunktet for afholdelse af generalforsamlingen.

Indekseringen fra 2012 til og med oktober 2023 udgør 118,3 / 98,2 eller 120,468431771. Det er uklart, hvor mange decimaler, man bør benytte, men i bemærkningerne til lovforslaget benyttes 3 decimaler. 

Vores forslag til foreningerne er – under forudsætning af, at lovforslaget vedtages – at foreninger, der p.t. benytter en fastholdt valuarvurdering i andelsværdiberegningen, bør fortsætte med dette, hvis den ønskede andelsværdi kan opnås ud fra størrelsen af reserverne. Det samme gælder for en fastholdt offentlig vurdering.
Ønsker en forening, der benytter en fastholdt offentlig vurdering, at overgå til den indekserede metode (litra d), så kan foreningen ikke efterfølgende vende tilbage til den fastholdte værdi. Ved overgang til den indekserede metode skal det ligeledes overvejes, om en del af værditilvæksten skal bindes i reserver.

Benytter foreningen ejendommens kostpris under aktiverne og en ny valuarvurdering i andelsværdiberegningen, så har foreningen fremover muligheden for ikke at indhente en ny valuarvurdering hvert år. Denne mulighed bør de overveje hvert år fremefter. Blot skal de huske på, at hvis der er indhentet en ny vurdering, så skal denne benyttes – også selvom værdien er faldet i forhold til den tidligere vurdering.

Foreninger, der benytter en ny valuarvurdering hvert år både under aktiverne og i andelsværdiberegningen, bør overveje at skifte princip under aktiverne til kostpris, da de dermed ikke behøver at indhente en ny vurdering hvert år. Det samme gælder for foreninger, der benytter en ny vurdering hvert år til at fastsætte dagsværdien under foreningens aktiver, men benytter en fastholdt vurdering i andelsværdiberegningen.

Er der spørgsmål eller kommentarer til ovenstående, er du naturligvis velkommen til at kontakte os.

Kontakt