24-10-2022

 

Ny form for byfornyelsestilskud kan medføre overprissager

Københavns Kommune har via ”toiletpuljen” åbnet muligheden for, at andelshavere kan modtage tilskud til etablering af wc/bad. Tilskuddet udgør 1/3 af byggeomkostningerne, dog maksimalt kr. 75.000 pr. andel.

Tilskuddet skal i henhold til byfornyelsesloven udbetales til ejeren af ejendommen (andelsboligforeningen), men i aftalen/ansøgningen mellem andelsboligforeningen og kommunen nævnes det, at foreningen ved accept giver kommunen fuldmagt til at udbetale tilskuddet direkte til andelshaveren. 

Bogføring og udbetaling

Kommer tilskuddet ikke til udbetaling i andelsboligforeningen, så vil beløbet dermed ikke blive registreret i foreningens bogføring.

I aftalen/ansøgningen kan det markeres, at støtten tilbagebetales, hvis andelshaveren sælger andelen efterfølgende. 

Støtten udbetales i henhold til byfornyelseslovens § 29. Dermed vil Københavns Kommune – umiddelbart efter udbetaling af tilskuddet – tinglyse en deklaration på ejendommen. I henhold til denne deklaration skal beløbet tilbagebetales helt eller delvist, hvis ejendommen sælges til en pris, der er højere end et fastsat beløb, nævnt i deklarationen, eller hvis ejendommen skifter status. Deklarationen vil som udgangspunkt være tinglyst på ejendommen i 20 år, hvorefter den automatisk bortfalder. 

Har andelsboligforeningen – i samråd med andelshaveren – markeret i aftalen/ansøgningen, at støtten tilbagebetales ved salg af andelen, kan deklarationen dog bortfalde hurtigere, nemlig allerede efter salgstidspunktet.

Ri er opmærksomme på afsmitningen i årsrapporten

Støtte udbetalt i henhold til byfornyelseslovens § 29 medfører i henhold til andelsboliglovens § 5, stk. 6, at der efter tinglysning af deklarationen skal bindes en reserve, svarende til den udbetalte støtte i andelsværdiberegningen. Denne tvungne reserve bortfalder, når deklarationen ikke længere er tinglyst.

Der skal derfor i årsrapporten fremover bogføres en tvungen reserve, svarende til den udbetalte støtte. Har foreningen ingen frivillige reserver i den sidste årsrapport, svarende til, at de har valgt den maksimale andelsværdi, vil andelsværdien muligvis falde efterfølgende, grundet den fremtidige tvungne reserve. 

Efter gældende domspraksis skal salg – foretaget efter tinglysning af deklarationen – tage hensyn til denne. Det betyder, at et evt. fald i andelsværdien i forbindelse med salg af andele skal foretages fra tinglysningstidspunktet – og dermed ikke først fra godkendelsestidspunktet af næste årsrapport. Har fx 10 andelshavere i andelsboligforeningen hver modtaget kr. 75.000 i støtte, skal der i henhold til lovgivningen bogføres en tvungen reserve på kr. 750.000.

I princippet betyder dette, at en andelshaver kan modtage kr. 75.000 i støtte og umiddelbart derefter forlade foreningen uden yderligere konsekvenser. De resterende andelshavere i foreningen skal så de næste 20 år acceptere en tvungen reserve i årsrapporten – og dermed en faldende maksimal andelsværdi.

Ri kan anbefale

Ri vil derfor anbefale, at aftaler med kommunen omkring ”toiletpuljen” altid markeres således, at andelshaveren ved salg af andelen tilbagebetaler støtten. Ligeledes bør andelsboligforeningen vurdere, hvorvidt de ønsker en tvungen reserve de næste mange år i foreningen. 

Har foreningen tidligere haft større frivillige reserver oplyst i årsrapporten, og dermed andelsværdiberegningen, betyder en tvungen reserve ikke umiddelbart det store, da de frivillige reserver blot tilpasses således, at andelsværdien fremover forbliver uændret.

Det er meget vigtigt, at bestyrelsen – hvis denne underskriver en aftale om byfornyelsesstøtte – hurtigst muligt orienterer administrator herom, da salg foretaget efter tinglysning af deklarationen som sagt muligvis kan medføre en faldende andelsværdi. Derudover skal den tvungne reserve bogføres, inden udarbejdelse af næste årsrapport. 

Vi har desværre set mange eksempler på, at administrator ikke har kendt til sådanne indgåede aftaler, samtidig med, at andelsboligforeningen ikke har været klar over konsekvenserne ved indgåelsen, men blot har ønsket at hjælpe andelshaveren i forbindelse med muligheden for lidt økonomisk støtte. 

Husk derfor altid at kontakte jeres administrator før underskrivelsen af alle økonomiske aftaler, også selvom de ikke umiddelbart har konsekvenser for foreningen. Vi står naturligvis til disposition, hvis I ønsker vores vurdering eller assistance m.v. 

Mere information

Har du afklarende spørgsmål til denne artikel, eller behov for yderligere rådgivning om andelsboligforeninger og de regnskabsmæssige udfordringer m.v., er du velkommen til at kontakte os.

Kontakt