19-04-2023

 

Værd at vide: Ejendomsavancebeskatning

Når man sælger fast ejendom, er man som udgangspunkt skattepligtig af fortjenesten. Beskatningen sker ud fra et sæt særregler behandlet i ejendomsavancebeskatningsloven. Det kan være forbundet med mange udfordringer at skulle opgøre og beregne en ejendomsavance eller et tab i forbindelse med afståelsen.

Artiklen her vil forsøge at besvare nogle af de mest relevante spørgsmål, der opstår i forbindelse med processen.

Køb og salg af fast ejendom er en kompliceret affære. Det anbefales derfor altid at inddrage en rådgiver.

Hvad er ejendomsavancebeskatning?

Som ordet antyder, er der tale om en beskatning af avence forbundet med salg af fast ejendom. 

At opgøre en fortjeneste eller et tab ved afståelse af fast ejendom kan dog være en ganske kompliceret affære. Ejendomsavancebeskatningslovens regler regulerer opgørelsesmetoderne m.v., bl.a. i sammenhæng med afskrivningslovens regler. 

Når man sælger ejendomme i Danmark, er man som udgangspunkt skattepligtig af den ejendomsavence, der eventuelt opstår i forbindelse med salget. Det betyder - i grave træk - at hvis ejendommen sælges for mere end det, som ejendommen er købt for, er man skattepligtig af forskellen. 

Hvis man omvendt taber penge på et salg, får du fradrag for tabet. Tabet kan kun bruges til modregning i forbindelse med fortjenester fra øvrige ejendomssalg. 

For selskaber beskattes ejendomsavancen som almindelig salskabsindkomst, hvorimod ejendomsavancen medregnes under øvrige mettoindkomst for foreninger. 

Hvis du som en fysisk person er skattepligtig af en ejendomsavance i forbindelse med et salg, beskattes avancen som kapitalindkomst. 

Ejendomsavancebeskatning gælder for salg af alle typer af fast ejendom, herunder byggegrunde, sommerhuse, lejligheder, landbrugsejedomme og boliger m.v. 

 

Gælder ejendomsavancebeskatning for alle ejendomme? 

Som udgangspunkt er alle salg af ejendomme omfattet af reglerne om ejendomsavancebeskatning. Ingen regler uden undtagelser, og disse undtagelser af ejendomsavancebeskatningen er: 

• Parcelhusreglen
• Salg som led i næring

Langt størstedelen af private danske boligejere er omfattet af den såkaldte parcelhusregel, og til anvendelse af regelsættet er knyttet visse betingelser, som skal være opfyldt for, at parcelhusreglen finder anvendelse, og således fritager salget for beskatning.
Betingelser knyttet til parcelhusreglen:

• Ejendommen, der sælges, skal have tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden.
• Grunden skal være mindre end 1.400 m2
• Der skal være tale om et én- eller tofamilieshus, ejerlejlighed, andelslejlighed, sommerhus eller et fritidshus.

Der stilles ikke noget krav om, at du eller din husstand skal have beboet ejendommen i en vis periode for, at parcelhusreglen kan finde anvendelse. Sat på spidsen betyder dette, at det i princippet er tilstrækkeligt, at du blot har beboet boligen i én enkelt dag for at undgå at skulle betale skat af ejendomsavancen.

Hvis grundens areal er større end 1.400 m2, skal du som udgangspunkt svare skat af avancen i forbindelse med et salg. Du kan dog alligevel undgå at skulle betale skat af ejendomsavancen, fx hvis det ikke er muligt at udstykke grunden i flere matrikler m.v.

Kontakt Ri Revision og hør mere om, hvordan du skal forholde dig skattemæssigt ved salg af en grund. 

Forældrekøb

Hvis du sælger fast ejendom, der har været anvendt som forældrekøb, til tredjemand, kan du ikke undgå at skulle betale skat af en eventuel ejendomsavance. Baggrunden herfor er, at ejendommen hverken har  tjent som bolig for dig eller din husstand i ejertiden. Selvom ejendommen har været udlejet til dit barn i hele eller en del af ejertiden, betragtes dette desværre ikke som en del af din husstand. 

Overdrages eller sælges ejendommen til dit barn, kan du i visse situationer undgå at betale skat af ejendomsavancen. Disse specifikke regler vil vi ikke vil komme nærmere ind på i denne artikel.

Hvis du har behov for rådgivning i forbindelse med salg af et forældrekøb, anbefaler vi altid, at du henvender dig til din revisor eller rådgiver for at få afklaret hvilke specifikke forhold, der gælder for din situation.

Kontakt Ri Revision og hør mere om reglerne. 

Ejendomsavancebeskatning ved salg af sommerhus

Ejendomsavancebeskatningsreglerne gælder som nævnt også, hvis du sælger dit sommerhus. Der er dog mulighed for at undgå ejendomsavancebeskatning ved salget, hvis følgende betingelser er opfyldt:

• Sommerhuset har været anvendt til private formål af ejer og/eller dennes husstand i dele af eller hele den periode, hvor ejeren har haft de tinglysterettighederne til anvendelsen. De øvrige betingelser behandlet ovenfor, skal ligeledes være opfyldt.
• Grunden skal være mindre end 1.400 m2. Hvis grunden er større, må det ikke være muligt at udstykke grunden. Hvis udstykningen vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet inkl. bebyggelse, kan det i visse tilfælde fortsat være muligt at undgå skattepligt.

Kontakt Ri Revision og hør mere om, hvordan vi kan hjælpe dig. 

 

Undtagelser til skattefrihed ved ejendomsavancebeskatning

Hvis ejendommen, du sælger, har skiftet karakter i løbet af ejertiden – fx til at være en udlejnings- eller erhvervsejendom – vil skattefriheden bortfalde. Når en ejendom har været brugt til erhverv, imens du har ejet den, kræves det, at ejendommen igen anvendes som bolig, før du kan sælge den, uden at skulle betale skat af ejendomsavancen.

Beregning af ejendomsavancen

Ejendomsavancebeskatningen opgøres på baggrund af den forskel, der er mellem købs- og salgssum. Salgssummen udgør den kontante salgspris efter, at der er fratrukket udgifter til ejendomsmægler, boligadvokat og revisor o.lign.

Anskaffelsessummen er ikke helt så lige til. Anskaffelsessummen er som udgangspunkt den pris du oprindeligt betalte, da du købte ejendommen, hvis købet skete efter den 19. maj 1993. Købte du ejendommen før denne dato, opgøres den skattemæssige anskaffelsessum enten som:

• Ejendomsværdien fra 1.januar 1993 med et tillæg på 10%.
• Ejendomsværdien fra 1. januar 1993 med et tillæg på 10% samt et beløb, der udgør halvdelen af denne værdi og ejendomsværdien fra 1. januar 1996. 

Er ejendommen anskaffet efter 19. maj 1993, opgøres den skattemæssige anskaffelsessum som den kontante købspris med tillæg af de omkostninger, der var i forbindelse med købet af ejendommen.

Der er også muligt at tillægge eventuelle omkostninger til forbedringer af ejendommen. Det er dog et krav, at disse omkostninger ikke løbende har været fratrukket skattemæssigt.

Når anskaffelsessummen er opgjort, tillægges der 10.000 kr. til beløbet for hvert kalenderår fra købsåret til og med året inden salget sker. Hvis ejendommen er anskaffet før 1993, tillægges de 10.000 kr. fra kalenderåret 1993 og frem. 

Vær opmærksom på, at det i skattemæssig henseende er ”købsaftaletidspunktet”, der betragtes som købs- eller salgstidspunkt, og altså ikke det tidspunkt, hvor nøglerne til ejendommen senere gives videre.

Kontakt Ri Revision og modtag den rette hjælp til at komme videre med, hvordan du skal forholde dig, hvis du har en avance på salg af ejendomme. 

 

Momsmæssige forhold

Hvis ejendommen, der sælges, har været anvendt helt eller delvist til momspligtige formål, bliver opgørelse af ejendomsavance eller -tab yderligere kompliceret.

Det anbefales altid at inddrage en rådgiver til at belyse og undersøge de momsmæssige forhold og konsekvenser forbundet med salget.

Få råd og vejledning af vores rådgivere

Som det fremgår af artiklen, skal man holde tungen lige i munden, når det kommer til spørgsmålet om, hvorvidt et salg vil udløse skattepligt eller ej. Ligeledes kan det være en vanskelig opgave at opgøre og beregne en eventuel ejendomsavancebeskatning.

For at få optimeret skattegrundlaget i forbindelse med et salg, er du velkommen til at henvende dig til Ri og en af vores rådgivere, som kan assistere med hjælp og svar på eventuelle spørgsmål, du måtte have. 

Kontakt Ri Revision og hør mere om, hvordan vi kan hjælpe dig.